09亿 元的变卖底价，折合单价约为 1.02万元 一平方米，比司法评估价低了将近 44% 。在司法拍卖平台上挂了三十多天，围观次数超过 6000次 ， 38 个人点了提醒，报名参拍的人数一直为零。 这是北京北四环安立路、距鸟巢大约一公里的太阳飘亮购物中心。 2026年10月10日 ，北京市第四中级人民法院对它名下的 24 套房产启动了变卖程序，周期 60天 。 4 万平方米的社区商业体周边 5公里 内有上百万常住人口，打到这个价格没有人举牌，已经不是 “市场冷” 三个字所能解释的。 真正的问题藏在买下来之后“能拿到什么”里面。 太阳飘亮地处亚奥核心，底子不差。赢商网走访时，一层沿街的星巴克、麦当劳、好利来还在正常营业，地下一层的菜鲜果美超市撑着基础客流，日均客流仍有约 1.56 万人次，周边家庭住户是核心客群。产权明晰、经营统一的 4 万平方米社区商业在这里本来就是一门细水长流的生意。 但是这次变卖的资产包并不是一个完整的商场。 项目内除了万恒达公司名下的约 4 万平方米产权外，还有大约 1052 平方米属于涿州市万丰商贸。只有 52.16 平方米有正式产权证，其余 999.85 平方米是开发商金马长城早年私自加建、登记不发证的面积， 2017年 因为债务纠纷被司法拍卖过。更麻烦的是商场主动线依赖的一层西侧和二层东西侧入口，产权被第三方所掌握。 现在还能正常通行，但是对方如果主张权利、限制通行，那么商场的客流进出就出现问题了。 对于依靠客流吃饭的商场来说，这相当于大门钥匙交给了别人手里。 产权分裂已经给经营层面留下痕迹。万丰商贸、万恒达两个产权方各自为政，租金标准分开制定，商户夹在中间无所适从。曾经作为 2018年 改造核心亮点引进的博纳国际影城入口被围挡封住，处于停业状态；内铺空置，公区灯光和动线还在多年前的状态。 买家得到的不是随时可以收租的商场，而是一组需要先花时间和成本去缝合的资产包。 比产权更难绕过去的，是年限。 项目商业用地使用权终止日期为 2033年4月12日 ，按照 2026年初的评估基准计算，剩余商业年限只有7.4年；办公用地剩余约17年。商业部分只剩七年多，即使有人花4亿把楼买下来，再投钱改造、招商、养商，能稳定收租的时间窗口也就是六七年。到期之后续期的政策成本、资金成本现在完全算不出来。愿意长期持有等升值的机构不会碰这样的资产，想短炒的资金又很难在七年里把改造和运营的账跑平。年限本身就把大部分理性买家挡在了门外。 评估报告中还有哪些没有被消除的约束呢？两笔抵押权还在，分别属于国民信托和盛京银行中关村支行，都没有注销；多笔查封没有解除；现场有租赁权， 但是被执行人没有给出具体的租赁情况。对于要拿出4亿现金的买家来说，这些不是签约之后可以慢慢处理的边角问题。 放到亚奥商圈里看，太阳飘亮的处境又多了一层对照。商圈内已经有 7 个在营商业项目，存量面积超过 54 万平方米，竞争早已从抢增量变成了抢存量客流。同样在亚奥，原金泉广场改造而来的双奥信万广场由信达和万达联合操盘，招商中心已经开放，招商人员表示一期开业时间定在 2027年 第三季度，定位面向普通家庭消费，口头提及计划引入优衣库、丝芙兰等品牌。 新玩家带着完整的产权、统一的运营以及更长的年限入场，老项目如果仍然卡在产权和年限的硬约束之中，价格再低也很难打动消费者。 变卖期还在走。太阳飘亮能不能等来一个愿意接下这些条件、再花时间和成本去缝合的买家，取决于对方算完账之后，觉得七年时间够不够把自己的钱收回来。 存量商业时代里地段依然有价，但是比地段更先被翻看的，是产权证上的名字和土地证上的到期日。 申明：本文只是观点和信息的整理，不具有任何立场、事实性、投资性的参考、建议作用。如有侵权或其他问题，请联系下架删除。 特别